豐景大廈小區更新老舊電梯交付儀式現場。
江南新苑更新后的電梯。
文、圖/廣州日報全媒體記者何穎思、楊朝露
廣東作為全國電梯保有量最多的省份，全省在用電梯保有量超過120萬臺。隨著使用年限增長，不少住宅電梯已逐漸老化，嚴重影響居民的正常生活和居住安全。老舊電梯更新成為提升居民幸福感、安全感的重要一環。但一直以來，溝通成本高、缺乏牽頭人、資金協調難等問題讓老舊電梯更新成為基層治理的痛點和難點。
近年來，廣州市不少小區在政府支持、居民參與下探索出住宅老舊電梯更新“新模式”，讓資金保障、溝通協調不再成為困擾居民的難題。記者走訪成功更新電梯的小區，聊聊他們的“煥新”經驗。
連續三年“做工作” 終于統一業主意見
近日，在越秀區豐景大廈，兩部運行了25年的電梯更新完成，200多戶居民用上了新電梯。這是廣州首批超長期特別國債資金支持的住宅老舊電梯更新改造項目，也是廣東省首批享惠項目，預計每部電梯將獲得15萬元補貼。
豐景大廈總高27層竣工于1998年，由于建成較早每層8戶僅規劃2臺電梯。小區業主委員會主任周活寧介紹，與其他小區不同的是，在豐景大廈更新兩臺電梯的費用不需要業主額外分攤，但小區更新電梯的意見統一過程卻經歷了3年之久。
豐景大廈是一個成立業委會的業主自管小區，至今自管超20年。小區電梯、電房和供水設備設施等都由小區共有資金進行維護，目前公共設施設備基金已超500萬元。在2021年更新電梯意向的初次摸查中，大部分業主認為目前電梯雖偶有異常，但運行情況尚能滿足出行需求。
隨著電梯年久維修保養的成本越來越高，且維修的頻次也在增加，有幾次還出現早晚高峰期發生故障的狀況，非常影響業主出行。提起這三年來業主意見的統一工作，周活寧印象深刻。“我們小區是業主自管，所有事項都要公開透明，業主們要達成共識才能更新電梯。”2024年下半年小區發起了一次更新電梯意向投票，超過90%的業主參與投票，同意更換電梯的業主超過90%，小區業主達成一致啟動更換電梯，并經表決同意繼續沿用原有電梯品牌進行更換。
2024年9月，住房城鄉建設部宣布將住宅老舊電梯更新改造納入超長期特別國債資金支持范圍。得知該政策后，豐景大廈業委會立馬整理相關材料報批，并成功入選。“政府的補貼一方面可以讓我們擁有更多的共有資金繼續支持小區公共空間的改造，另一方面也讓廣大業主看到了我們業委會為業主謀利益的工作風格，以便于未來更好開展工作。”周活寧介紹。
合力解決資金來源 探索“自籌+補貼”
此前，廣州日報曾發起一份“你覺得小區換新梯的難點是什么”的投票，參與投票的3614人中，將近80%的選票選擇“資金問題，鄰居難協調”。
在海珠區江南新苑小區，換梯程序啟動在廣州超長期國債資金支持老舊電梯更新政策出臺之前。該小區由物管牽頭、居民自發參與，通過啟用“維修資金+自籌資金”完成了簽約換梯，為老舊住宅電梯更新拿出了“高分方案”。從開始換梯到出具檢驗報告達到安全運行條件，再到小區居民用上新電梯，該小區更是只用了33天。
江南新苑C3棟建成于2003年，有60戶居民，樓棟共12層（包含地下1層）1臺電梯。前些年，電梯就陸續出現故障，導致停梯維修的次數越來越多，嚴重影響了樓棟居民的出行體驗。
2年前，該小區物業公司召集業主，針對“是否同意更換電梯”進行專項溝通，當時共有47戶業主參會，投票同意更新電梯的業主為100%。但換梯之路并不簡單，該小區樓層不高，更新一臺電梯的價格在30萬元左右。盡管業主儲備了維修資金，但這并不能覆蓋全部換梯費用，首先擺在大家眼前的問題是：剩下的錢從哪里來。
“幾乎大部分小區都在換梯時面臨資金難以協調的問題，這時就需要我們物業公司主動牽頭，做出協調方案，在最大限度內維護業主的權益。”小區物業公司經理李雅介紹，物業公司聯系電梯公司進行檢測、報價，并同時公開征集業主們自身的需求和意愿，讓業主們選擇心儀的電梯品牌和換梯方案。隨后在2024年1月13日、6月15日，小區物業兩次舉行專項溝通會，就換梯公司、換梯品牌、換梯費用方案等進行討論。最終，業主們達成了一致意見：更新電梯，并依然沿用原來的電梯品牌。
“方案確定以后，我們就提交文件給相關部門申請維修資金。換梯費用是29萬元，根據樓層、面積不同，業主需要分攤的金額和系數也有所不同，最低分攤金額1571.44元，最高分攤7358.69元。分攤方案和金額都經過了業主表決。”李雅說。
最終經過物業和業主的共同努力，江南新苑C3棟電梯更新合同于2024年2月28日簽約，用時不到2周換梯完成。
“目前小區內超過15年的電梯且具有強烈更換意愿的樓棟有5個。我們了解到廣州市支持住宅老舊電梯更新改造的新政策，每臺電梯可以補貼15萬，這不僅減輕了業主負擔，也為我們公司提供了工作指引。”李雅說。
國債補貼優先支持20年以上住宅老舊電梯更新
據廣東省市場監管局統計，全省在用電梯保有量已超過120萬臺。根據2009年至2014年電梯的存量數量估算，2025年至2029年老舊電梯的年均增長率達13.08%。大部分住宅老舊電梯雖年檢合格，但故障率較高、風險隱患較多等險情給群眾出行帶來風險和不便，居民對老舊電梯更新有強烈的期盼。
有老舊電梯更新改造需求的小區，首先要統一業主意見，然后聯系或通過物業企業聯系電梯企業簽訂更新改造合同。相比于以往，電梯更新改造所需費用除了通過業主自籌、申請物業維修基金等途徑外，如今還新增了國債補貼這個途徑。
2024年9月，住房和城鄉建設部發布國債補貼政策，重點支持登記使用15年以上的住宅老舊電梯更新改造，優先支持登記使用20年以上的住宅老舊電梯實施更新，補助標準為更新電梯每臺定額補貼15萬元，改造電梯每臺定額補貼5萬元。在此政策推動下，廣州市將投入使用時間長、配置水平低、運行故障率高、安全隱患突出、群眾意愿強烈的住宅電梯納入更新范圍。
國債補貼政策落地后，有關電梯更新改造的咨詢大幅增加。國債補貼是對住宅老舊電梯更新改造的資金補充，需要通過物業企業、電梯制造企業單位申報成為儲備項目，涉及更新改造的電梯使用年限應大于15年（即在2009年5月前辦理使用登記且符合超長期國債資金支持新政策），申請材料包括居民更新意愿材料、出資方案、更新后管理及維保方案等。
(編輯： 吳嘉祺)
