斷供四年后越秀區推出的首個實用率超100%地塊、半敞開空間比例提升至30%的金融城臨江大道地塊、一線臨江的番禺汾水碼頭地塊……廣州即將推出一批優質宅地，秋季的土地拍賣市場值得期待。
昨日，“城見未來·粵開新天”廣州2024年秋季全周期土地服務推介會舉行。會上，重點推薦了24宗優質地塊，吸引了越秀地產、保利發展、中海地產、綠城中國、招商蛇口、新世界、太古等60余家知名房企參加，共同探討廣州未來發展的方向與機遇，助力土拍市場升溫向好。
南方面粉廠地塊：擁有一線江景、地理位置十分優越，位于廣州金融城西區核心位置，是金融城西區首個開發的臨江地塊，周邊東、西、北三側以村居、物業為主，南側為臨江大道及城市公園。根據最新規劃，該項目地塊為商住功能，為金融城西區核心區引入高端商務功能、提供低密度高品質住房和社區商業公服配套。
琶洲南區地塊：位于琶洲南區核心片區，是近年來琶洲少有的宅地，北邊是黃埔涌，河涌對岸為琶洲互聯網創新集聚區、國際會展中心，南鄰海珠濕地，用地面積14公頃，緊鄰規劃23號線站點，區位條件優越，土地價值潛力大，在出讓公告中也明確了2.5的容積率上限。
文、圖/廣州日報全媒體記者劉麗琴、杜娟 通訊員穗規資宣
廣州土地市場補倉需求明顯
從廣州房地產市場行情來看，由于近兩個月整體成交表現較佳，中指院監測數據顯示，廣州全市的新房去化周期由5月的高位23個月下降至21.5個月。市場去庫存加速，但新增供應是顯著下降的。上半年，全市商品住宅新批18749套，新批面積219.2萬平方米，同比下降48.2%。同時，土地市場供應也明顯收縮，截至目前成交宅地9宗，供應市場補倉需求明顯。
實際上，早在8月15日，廣州便提前預熱造勢，發布了第三批擬供商品住宅用地項目清單，一共上新50宗地塊，其中中心城區30宗，外圍城區20宗，在接下來的三個月時間里陸續出讓，而本次會上重點推介的24宗地塊就是在其中“優中選優”。
按照地塊獨特的屬性與魅力，會上推出的24宗地塊分為四大系列。其中，既有坐享稀缺城市資源的“傳世系”，又有出行交通便捷的“TOD系”，還有城市核心區位的“都會系”，更有坐擁山水景觀的“山水系”，各具特色。多宗優質地塊還通過VR虛擬現實技術展示其未來發展前景，讓投資者能夠更直觀地感受到意向地塊的無限發展潛力。
對于廣州推出的多宗優質地塊，不少房企的相關負責人表示也在密切關注。參與了多個TOD項目開發的廣州地鐵地產相關負責人表示，接下來會結合本市下半年土地市場情況，重點研究軌道交通沿線的優質地塊，特別是可發揮其在一體化規劃設計、產品開發優勢的土地資源。
24宗地塊涉及多個熱點板塊
本次重點推薦的24宗地塊，涉及世界大觀、金融城、琶洲、廣紙片區等多個城區熱點板塊。包括山水系地塊9宗，分別位于天河、白云、黃埔、花都、增城、從化、番禺，因具有自然山水資源優勢，有多宗規模較大地塊，規模最大的增城區南香山國際社區首期啟動區地塊達到22公頃；都會系地塊7宗，主要位于海珠、天河、荔灣和越秀，均為中心區優質地塊，以配套齊全為特色；TOD系地塊5宗，具有用地規模和交通便利的優勢；還有位于天河和海珠的傳世系地塊3宗，預計將打造成區域的標桿項目。
整體來看，新推地塊構成多元，地理位置優越。其中，天河區臨江大道北側地塊（南方面粉廠地塊）不僅地段優勢明顯，而且半開敞空間比例從20%提升到30%，不計容的公共開放開間面積從5%擴大到10%；四年沒有新地供應的越秀區，將推出廣州大道中地塊，將是越秀區首個實用率超過100%的地塊；此外，位于廣州城中村改造四大重點片區之一羅沖圍改造先行區的臨江400米的一線江景地塊，以及多年未推出的一線臨江地塊的番禺洛溪島汾水碼頭地塊，預計都將成為市場關注的熱點。
97條惠企利民措施先后出臺
不可否認的是，今年房企拿地更加謹慎，只有優質地塊才能吸引房企的關注。隨著廣州多宗靚地的推出，預計市場熱度也會增加。
為增強市場信心以及地塊的吸引力，推介會主辦方廣州市規劃和自然資源局、廣州市土地開發中心表示，承諾提供全周期的土地出讓服務，為房企提供“全鏈條保姆式”的土地出讓服務，旨在打造更加便捷、高效的投資環境。
自2022年底以來，廣州在規劃自然資源領域先后出臺四批97條惠企利民措施，貫穿“規劃審批—土地供應—工程報建—不動產登記”全業務鏈條，在“拿地即開工”“省時間降成本”“惠企利民服務”等方面，拿出真招、實招，始終堅持從“坐等審批”向“主動服務”轉變。
廣州市規劃和自然資源局審批管理處的相關負責人深度闡釋了最新惠企利民政策體系，以解決企業問題為導向，著力解決企業的“堵點”“痛點”。例如，供地程序更優化，真正做到拿地即開工，規劃和自然資源部門提供技術指導服務并出具技術審查意見，建設單位可憑該意見開展施工圖設計審查等相關工作。待企業正式完善用地手續時，可在3個工作日內核發建設工程規劃許可證。同時，縮短保證金占用時間，減少企業資金成本，在原以現金繳納作為參加土地出讓競買保證金的基礎上，可使用“見索即付”的電子保函替代現金作為土地出讓競買保證金。
此外，為讓房企投資更加便利，也有多項優化和減免措施。比如，優化了地下空間土地出讓金計收標準。已出讓或者劃撥的用地項目地下空間時，按所在地段對應用途基準地價一定比例乘以建筑面積計收出讓金，其中地下負一層的比例為10%，地下負二層比例為5%，地下負三層及以下不計收，加強空間復合利用效率，更大限度激發土地活力。在公建配套方面，核發規劃條件后，如確需在地塊內增加社區公共服務設施建筑面積的，企業可向規劃和自然資源部門申請，增加的建筑面積不納入原規劃條件的計容建筑面積，不占用企業經營性計容建筑面積，有效提升公共服務設施保障能力。
廣州通過提升空間品質激發購房需求
值得關注的是，廣州目前正努力做好“高價值土地供應、高品質住宅建設”，從土地出讓階段促進空間品質的提升。比如，進一步提高高品質生活區住宅建筑半開敞空間的半計容面積上限。本次推薦出讓的天河區臨江大道北側地塊（南方面粉廠地塊）允許其住宅建筑的半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內建筑面積30％，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積。公共開放空間不計容比例上限提高至5%，本次部分出讓地塊提高至10%。同時，放寬復式住宅建筑挑空部分計容要求。復式住宅建筑套內建筑面積超過144㎡的，其客廳、起居室挑空部分水平投影面積不大于套內各層平均水平投影面積30%且不大于50㎡的，按1.5倍計算容積率建筑面積部分層高由原6米放寬至7.2米，推進高品質改善型住宅建設。將突出住宅建筑外墻結構邊線的飄窗、空調外機擱板的最大進深尺寸均放寬至0.8米，將商業辦公類、新型產業類建筑外墻結構邊線的空調外機擱板的最大進深尺寸放寬至1米，打造優質舒適居住空間。贈送面積的增加、空間品質的提升，對購房者而言，也意味著在購置成本下降的同時實現居住品質的提升，有利于進一步激發購房需求。
廣州市土地開發中心相關負責人表示，廣州要謀劃更多符合好房子、好小區、好社區、好城區的土地產品，不斷優化容積率、建設高度等具體指標，并持續關注道路建設、教育配套等末端需求，引導高品質開發的精準制定。
對于廣州土地市場行情的走向，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，對比往年，今年廣州供地節奏相對滯后，隨著廣州供地節奏的加快，熱門地塊的出讓，將為市場帶來更多熱點效應，有利于穩定樓市預期。
優質地塊各具特色
按照地塊獨特的屬性與魅力，此次推薦的優質地塊分為四大系列：既有坐享稀缺城市資源的“傳世系”，也有出行交通便捷的“TOD系”，還有城市核心區位的“都會系”，更有坐擁山水景觀的“山水系”，各具特色。
山水系
?天河區大觀路以東AT1003008地塊
?天河區大觀中路大觀街南側AT1003022、AT1003023地塊
?白云區增槎路以西AB3804019、AB3804020地塊
?白云區龍歸街六片山西側AB2201123地塊
?黃埔區中新廣州知識城ZSCN-C2-2地塊
?花都區鳳凰路東六地塊（中大科研院地塊）
?增城區南香山國際社區首期啟動區
?從化區江埔街江村FA0904019地塊
都會系
?海珠區AH101303地塊
?海珠區廣紙片區AH050314地塊
?天河區員村二橫路以西AT080721地塊
?荔灣區河柳街AL011132地塊
?海珠區東曉路東側地塊
?荔灣區陸居路AF020208、 AF020244地塊
?越秀區廣州大道中地塊（原中山一消防站地塊）AD016619地塊
TOD系
?白云區嘉禾望崗AB2107019、AB2107035地塊
?白云區怡新路以南AB3101046地塊
?黃埔區雙崗停車場地塊
?番禺區洛浦街新光快速東側地塊
?南沙區港式社區北部二期DN0302015、DC0302023、DC0302024地塊
傳世系
?天河區臨江大道北側AT080722地塊
?海珠區琶洲南區AH090402、AH090403、AH090404地塊
?天河區廣氮片區人才公園周邊低密地塊
(編輯： 吳嘉祺)
