文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者李天研 通訊員祝健軒
今年，廣州城市更新要沖刺1800億元以上固定資產(chǎn)投資的目標(biāo)，如何充分發(fā)揮改造的疊加效應(yīng)？廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局創(chuàng)新“做加法”，將城中村改造與保障房籌建、“好房子”建設(shè)、建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、落實(shí)“雙碳”行動(dòng)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)“一改多得”，推動(dòng)城市能級(jí)躍升、品質(zhì)提升、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
近期，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局開(kāi)展“政策直通車”專項(xiàng)行動(dòng)，推動(dòng)“加法”落地，赴各區(qū)為主管部門、改造主體及相關(guān)設(shè)計(jì)單位開(kāi)展政策宣貫10余場(chǎng)次，系統(tǒng)解讀城中村改造激勵(lì)政策、“四好”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、保障性住房配建規(guī)范等多項(xiàng)核心內(nèi)容，助力政策紅利精準(zhǔn)直達(dá)市場(chǎng)主體。
改造+保障房：新來(lái)穗人員安居發(fā)展
廣州新市民、青年人群基數(shù)大，年均新增凈流入人口多。數(shù)量大、地段好、租金低的城中村出租屋，吸引了大量外來(lái)人口，發(fā)揮著事實(shí)上的住房保障作用。
但是，未改造的城中村普遍配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂，即便是完成改造、房屋品質(zhì)全面提升的城中村，其供給結(jié)構(gòu)仍與新市民、新青年的需求不匹配。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局收集3萬(wàn)余份調(diào)研問(wèn)卷發(fā)現(xiàn)：在供給端，改造后的村民安置房約2/3用于出租，以大戶型居多；在需求端，市場(chǎng)需求以60平方米以下小戶型為主。為破解需求與供給的錯(cuò)配，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)動(dòng)全國(guó)優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位、專業(yè)整租運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)參與設(shè)計(jì)競(jìng)賽，形成可推廣的優(yōu)秀案例，推動(dòng)城中村和保障房融合聚變。
保障房“租商融合”的新業(yè)態(tài)模式，是廣州集思廣益之后，在城中村改造中開(kāi)展的新探索。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局鼓勵(lì)引導(dǎo)村民和村集體，利用富余安置房建設(shè)保障性租賃住房，將原有戶型拆分為42.5平方米、28.3平方米的實(shí)用性戶型，降低租金總價(jià)，引入企業(yè)進(jìn)行整租運(yùn)營(yíng)，結(jié)合底商裙樓完善社區(qū)配套，打造具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、可持續(xù)發(fā)展的“租住+商業(yè)+市場(chǎng)化運(yùn)作”新業(yè)態(tài)模式。同時(shí)，通過(guò)“剛性任務(wù)+靈活抵扣”的保障性住房任務(wù)，激發(fā)屬地區(qū)政府的積極性。
村民與租戶的居住組團(tuán)按照動(dòng)靜分區(qū)、集中建設(shè)的形式設(shè)計(jì)，是新模式的一大亮點(diǎn)。羅沖圍片區(qū)城中村改造的6個(gè)安置地塊，率先試點(diǎn)新模式。按自住靜區(qū)（80—130平方米戶型）與租賃動(dòng)區(qū)（40—75平方米戶型）分棟布局，保障村民居住獨(dú)立性與租客生活自由度。自住靜區(qū)通過(guò)特色風(fēng)貌管控，“一村一韻”，維系原村民文化認(rèn)同，強(qiáng)化空間識(shí)別性。商業(yè)裙房整體臨街布局，引導(dǎo)人流、車流在小區(qū)外環(huán)集散，化解居住品質(zhì)與商業(yè)活力的空間沖突。
羅沖圍片區(qū)試點(diǎn)實(shí)施三維度分區(qū)設(shè)計(jì)策略，系統(tǒng)破解混合社區(qū)功能干擾難題，形成了城中村改造后社區(qū)“文化存續(xù)—品質(zhì)提升—活力再生”的良性循環(huán)，已納入《廣州市城中村改造暨保障性住房、整租運(yùn)營(yíng)一體化設(shè)計(jì)導(dǎo)則》向全市推廣。
在海珠區(qū)、越秀區(qū)等中心城區(qū)的城中村改造項(xiàng)目，這一理念得到進(jìn)一步升華。項(xiàng)目以安置地塊為載體，將總規(guī)劃超60萬(wàn)平方米的復(fù)建安置房轉(zhuǎn)型為小戶型保障性租賃住房，形成規(guī)模化的整租一體化運(yùn)營(yíng)社區(qū)。“居住+產(chǎn)業(yè)+消費(fèi)”生態(tài)圈的規(guī)劃理念得到進(jìn)一步升級(jí)，不只在安置住宅地塊，在商業(yè)地塊、靈活地塊也同步落實(shí)租賃住房小戶型設(shè)計(jì)，注重居住與產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合，在留住鄉(xiāng)愁的同時(shí)留住產(chǎn)業(yè)。
廣州市海珠區(qū)康鷺片區(qū)城中村改造項(xiàng)目（資料圖片） 廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者吳子良 攝
不久的將來(lái)，村民獲得持續(xù)的租金收入，新市民住上“量身定做”的房子，運(yùn)營(yíng)由專業(yè)市場(chǎng)主體負(fù)責(zé)，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)在原地轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)保障性住房的高質(zhì)量規(guī)劃建設(shè)……新業(yè)態(tài)模式將實(shí)現(xiàn)村民、租戶、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)等多方共贏，推動(dòng)城市公共利益提升。
改造+好房子：安置區(qū)戶型迭代20輪
廣州通過(guò)城中村改造，打造生態(tài)宜居“好房子”安置樣板區(qū)，從“住有所居”邁向“住有宜居”。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局以建設(shè)“好房子”為目標(biāo)推動(dòng)城中村安置區(qū)建設(shè)，基于綠色生態(tài)發(fā)展和群眾對(duì)健康生活的切實(shí)需求，從用地與規(guī)劃、安全與耐久、舒適與健康、節(jié)能與環(huán)保、智慧與數(shù)字、運(yùn)營(yíng)與維護(hù)等維度設(shè)定指標(biāo)，推動(dòng)安置區(qū)全面按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，滿足村民對(duì)美好生活的向往。
廣州在羅沖圍片區(qū)城中村改造項(xiàng)目中，以“好城區(qū)、好社區(qū)、好小區(qū)、好房子”的“四好”標(biāo)準(zhǔn)為核心，探索出一條城中村系統(tǒng)性更新的創(chuàng)新路徑。項(xiàng)目采取生態(tài)修復(fù)、文化再生、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和智慧治理四大策略，實(shí)現(xiàn)從“生存型”空間到“品質(zhì)型”社區(qū)的轉(zhuǎn)型，為全國(guó)城中村改造提供可復(fù)制的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
西臨珠江西航道、東瀕石井河的羅沖圍片區(qū)，將重構(gòu)生態(tài)，改善石井河水質(zhì)，擴(kuò)大螺涌公園使之與改造地塊互相滲透，提升城市韌性，對(duì)建筑進(jìn)行“光伏+綠化”屋頂改造，降低局部溫度，推動(dòng)全部樓棟達(dá)到綠色建筑三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（最高標(biāo)準(zhǔn)）。羅沖圍舊時(shí)盛產(chǎn)泮塘五秀，改造將重拾文化，打造“五秀文化”展示廳，重建松南書(shū)院，為城市留住鄉(xiāng)愁。
成功引入華為廣州研發(fā)中心的羅沖圍片區(qū)，將重塑業(yè)態(tài)，依托產(chǎn)業(yè)資源打造科技組團(tuán)，配套商業(yè)中心、54班九年制學(xué)校和社區(qū)醫(yī)院，打造15分鐘生活圈，推動(dòng)產(chǎn)城融合。在智慧治理方面，改造將實(shí)施數(shù)字賦能的全周期管理，建立設(shè)備運(yùn)維、服務(wù)調(diào)度、數(shù)據(jù)決策、應(yīng)急指揮四大中樞系統(tǒng)，配置無(wú)人機(jī)社區(qū)配送路線，住區(qū)設(shè)置屋頂停機(jī)坪。
聚焦“好房子”，羅沖圍片區(qū)安置房邀請(qǐng)村民參與設(shè)計(jì)，確保“人民城市為人民”。戶型經(jīng)過(guò)20輪迭代，實(shí)用率普遍提升約10個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)留可變空間，提供更多靈活性與個(gè)性化選擇。小區(qū)園林與外部融合，營(yíng)造公園里的小區(qū)、小區(qū)里的公園。
改造+智能建造：“像造汽車一樣造房子”
“智能建造與工業(yè)化建筑”產(chǎn)業(yè)已被納入廣州市“12218”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系重點(diǎn)發(fā)展。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將把握城中村改造的建設(shè)機(jī)遇，充分發(fā)揮應(yīng)用場(chǎng)景豐富的優(yōu)勢(shì)，成為新技術(shù)新工藝落地實(shí)踐的熱土，培育“像造汽車一樣造房子”的建筑新高地。
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已出臺(tái)政策，推廣使用智能建造與工業(yè)化建筑技術(shù)，明確新開(kāi)工城中村改造項(xiàng)目必須拿出一定比例采用模塊化建筑建設(shè)，對(duì)新開(kāi)工的保障性住房必須不少于一定面積比例采用模塊化建筑建設(shè)，保障性租賃住房、配售型保障房采用裝配化裝修，多場(chǎng)景、全方位培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
羅沖圍片區(qū)首開(kāi)區(qū)安置地塊項(xiàng)目將成為裝配式及智能建造試點(diǎn)，采用“單元模塊組合技術(shù)”方案。該方案應(yīng)用豎向主體結(jié)構(gòu)預(yù)制構(gòu)件、裝配化裝修、集成廚衛(wèi)單元模塊等創(chuàng)新技術(shù)，可達(dá)到裝配式建筑AA級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（裝配率76%—90%，僅次于90%以上的AAA級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），具有技術(shù)成熟易于落地實(shí)施、結(jié)構(gòu)安全可靠等優(yōu)點(diǎn)。
傳統(tǒng)的房屋建造，主要是現(xiàn)場(chǎng)人工澆筑，而“像造汽車”的一大特點(diǎn)就是工廠化生產(chǎn)。羅沖圍片區(qū)將在安置房試點(diǎn)引入的集成廚衛(wèi)模塊，全部由工廠自動(dòng)化生產(chǎn)加工，運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)連接安裝。相比傳統(tǒng)工藝，裝配式技術(shù)在工廠內(nèi)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)制造，尺寸、風(fēng)格和質(zhì)量高度統(tǒng)一，有效提升住宅的整體品質(zhì)與居住舒適度，打造安置區(qū)項(xiàng)目“四好”住宅。
項(xiàng)目建成后，將成為廣東省裝配式率最高的超高層裝配式鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)住宅項(xiàng)目，也是全面采用裝配化裝修和集成廚衛(wèi)單元模塊的全裝配化裝修示范項(xiàng)目。
改造+綠色低碳：建筑垃圾變廢為寶
城中村改造不僅是空間重構(gòu)，更是資源循環(huán)的實(shí)踐。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)各項(xiàng)目通過(guò)就地綠色處理方式，建筑垃圾將實(shí)現(xiàn)資源化利用。
越秀區(qū)瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目針對(duì)建筑拆除產(chǎn)生的廢棄混凝土、樁基施工產(chǎn)生的廢棄渣土，制定全流程資源化利用方案。該方案計(jì)劃采用“拆除—破碎—回用”一體化作業(yè)模式，減少運(yùn)輸與二次污染風(fēng)險(xiǎn)。一方面，將廢棄渣土通過(guò)流態(tài)固化土技術(shù)預(yù)拌處理，用于場(chǎng)地溶洞充填、基坑肥槽及管線溝槽回填，實(shí)現(xiàn)廢棄渣土能用盡用。另一方面，針對(duì)后期場(chǎng)地內(nèi)混凝土路面拆除后的廢棄混凝土、樁基施工產(chǎn)生的廢棄渣土，制定了資源化利用方案，計(jì)劃采用移動(dòng)式破碎機(jī)對(duì)廢棄混凝土進(jìn)行水泥穩(wěn)定碎石混合料再生，用于項(xiàng)目的市政道路建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“拆舊建新”閉環(huán)。
通過(guò)積極探索城中村改造與廢棄物再利用相結(jié)合的創(chuàng)新模式，建筑廢棄物全鏈條再生利用，項(xiàng)目預(yù)計(jì)減少外運(yùn)垃圾量超5萬(wàn)噸，再生建材使用比例達(dá)30%，為廣州市高密度城區(qū)改造探索綠色低碳新路徑提供示范樣板。
廣州圍繞城中村改造“做加法”，將充分發(fā)揮改造的溢出效應(yīng)，提升市民居住品質(zhì)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，增強(qiáng)城市發(fā)展后勁。
(編輯： 廣州網(wǎng) 龍煜)
